委托人：余春天（本案被告）

律师：襄阳律师顾问网汪小波律师

一、委托人所陈述的案情

本案所涉房屋原系案外人朱水台所有，后朱水台与王加兵欠款纠纷一案襄阳市襄州区人民法院作出（2006）襄民一初字第191号民事调解书，因朱水台未履行调解书确定的法律义务，襄州区人民法院依王加兵申请执行调解书，并于2007年4月5日作出（2006）襄法执字第464-2号民事裁定书，将本案争诉之房屋抵偿王加兵的债权。王加兵依据上述裁定取得房屋所有权后，于2010年12月30日拟定一份《租房合同》，王加兵签字后交黄胜持有，该合同约定月租金1200元、租期为2010年12月30日至2011年12月30日，续租优先权等内容。当日黄胜开始租赁使用该房屋，但其并未在《租房合同》上签字。黄胜在承租期间经王加兵许可对房屋进行了装修，并购置设备用于饭店经营。2011年7月20日黄胜将饭店转让给余春天，双方没有签订书面合同，口头议定黄胜将房屋租赁权、屋内装修及物品转让给余春天，余春天按《租房合同》享有权利并承担义务，余春天向黄胜支付15000元转让费。当日双方按上述口头协议交付房屋或支付转让费。

2011年8月11日原告徐工兵见余春天经营的饭店生意较好，便有意盘下，并交纳1000元押金。余春天当时将房屋是王加兵从他人处抵偿取得的房屋和黄胜转让给余春天的整个过程都给徐工兵言明，余春天及徐工兵又分别给王加兵打电话，王加兵同意转让。第二日徐工兵双交来15000元转让费，余春天遂将房屋交徐工兵使用，一同交付的物品还有冰柜、保鲜柜、桌椅、锅灶等物品。另外，徐工兵还宴请了王加兵、黄胜，目的在于确保日后正常经营。另，余春天还得知徐工兵现已将屋内部分器物卖出。

二、诉讼经过

2012年1月28日余春天收到法院送达的诉状，徐工兵诉称：双方交钱、交房次日朱水台阻碍不让其租用该房屋，并自称是房东，因无法经营，故要求解除租赁权转让协议，并退还16000元转让费。2月24日开庭，后徐工兵撤诉。

2012年4月8日余春天再次收到法院送来的起诉状，此次除原告增加一名被告马飞外，诉状内容大致相同。4月24日、5月11日、9月4日三次开庭，后双方于9月14日签订调解协议，由余春天补偿徐工兵、马飞3000元，此案了结。

 三、接案分析及证据准备

汪小波律师认为：本案系门面房转让引起的纠纷，属常见的法律纠纷，但这里所谓之“转让”的法律性质，实践界有很大的争议，分歧较大。一种观点认为，门面房转让系优先承租权的转让；第二种观点认为，应属房屋经营过程中产生的品牌、地域等综合利益。而在本案中，更大的难题是：无任何书面转让合同、口头协议也未讲明法律性质，所以本案存在转租，亦或是合同权利义务概括转让之争。如定性为转租，则本案败诉的可能性较大，第一，原告以权属争议为由起诉，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋权属有争议系解除租赁合同的理由。而权属争议能否应作扩大解释呢？即如本案，虽王加兵持有执行裁定拥有房屋产权，但前房主朱水台以执行协议规定“如还款则还房”为由主张产权，是否可以理解为王朱之间存在权属争议？在这一点上，我方能否胜诉取决于法官对“权属争议”内涵的理解。第二，既为转租，则我方仍是出租人，而出租人有保障义务，承租人徐工兵实际无法经营，当然有权解除合同。

基于上述分析，本案(除装修和物品的买卖合同以外）只能将之定性为《合同法》总则部分规定的“合同的概括转让”或是《民法通则》规定的“合同权利、义务的转让”，本案才有胜诉的可能。为此，汪律师指导委托人搜集证据：1、双方“转让”时是怎么说的，即法律关系方面的证据，特别注意“接替余春天原合同范围内履行租赁合同”“房租直接向房东交纳”“交房后不管”“退出合同”等字眼；2、房东王加兵同意合同权利义务转让方面的证据，注意王加兵同意的不是转租。

对第1点，余春天因未与对方签订合同，也没有证人，所以只能修正自己的陈述（当事人陈述也属于证据），在法庭中的陈述较为理想；对于第2点，余春天找王加兵出庭作证，但王加兵索取报酬，因考虑有贿买证人之嫌，故此点证据没有准备。

四、本案结果

 本案最终调解，支付对方3000元补偿金。此系人道补偿，如不作此调解，则我方胜诉，法院将驳回原告徐工兵、马飞的诉讼请求。在9月4日庭审后的调解工作中，承办法官明确说，将不会支持原告的诉讼请求。我方之所以会在此情况下同意调解，是为了息诉置争，同时也是考虑原告开店不易，所以愿意分担一些损失。所以在此，感谢委托人余春天夫妻的高尚品德，你们得理让人的精神值得学习。

本案胜诉与原告律师的失职有很大的关系：

1、原告最优的选择是向朱水台主张权利，或加求王加兵保障其正常经营；

2、原告在诉讼请求中用“租赁转让协议”来表示合同性质，属于自认，这是原告律师最大的失策。

   3、《民法通则》规定合同转让不得牟利，原告律师根本没有提及，说明原告律师没有仔细深入研究本案，我方也就省去为转让赢利1000元的法律后果进行法律分析和辩论。

   4、原告律师直接在庭审中自认徐工兵给王加兵打过电话，王加兵同意将店租给他，如此，我们无法举的证据也因原告的自认，而不用承担举证责任了。

   5、在原告律师起草的民事诉状中，有“接替”的字眼，而这些文字对于我们所主张的合同转让法律关系有印证作用。

   6、原告律师所举的裁定书，正是证明房屋无权属争议的关键证据，但该律师却拟证明有权属争议，说明其根本就没有学习过物权法。

   7、我方将房屋钥匙交付对方，没有要求其出具收条，在此情况下，对方律师若以在房屋交付前第三人侵占房屋而使合同无法履行为由解除合同，则我方必败。

   要说明的是，上述并无诋毁对方律师之意，我是想通过列举对方律师的失策说明：第一，我方在交易中是存在重大过失的，如未签订书面合同、未明确转让的法律关系、交付房屋收条没打、未书面征求房东王加兵的意见等；第二，对方委托代理人是法律工作者，并不是律师，请律师还是应该选择责任心强的，而不是会吹牛的律师；第三，我方官司胜得有些侥幸，希望以后做任何交易都要看重法律风险防范，而非在纠纷后有病乱投医。

      【汪小波律师提示】律师工作量的大小与案件大小没有必然的联系，本案标的仅16000元，但律师付出的劳动并不比几百万元的大案小。平常工作中大量律师对于小标的案件缺乏责任心，主要是因为，第一，律师费较低；第二，委托人本身对此类案件缺乏关心，对于诉讼结果也有较好的承受能力。其实，律师与委托人的良性关系应该是根据工作量大小收费，而非单纯以标的大小进行收费，本案以工作量而言，收费应不低于8000元，否则难以保证质量。但问题在于小标的案件，委托人的诉讼利益不高，如果律师收费较高，则会致使委托人放弃维权，因此建议对于如本案之类小案件，应当给予法律援助，以化解上述问题。